Vlastní bydlení je dnes drahé. Nedosažitelné ale být nemusí

„Na vlastní bydlení stejně nikdy nedosáhnu.“ Přesně tuhle větu dnes slýchám poměrně často a vlastně se ani nedivím, že takový pocit spousta lidí má. Mladý člověk začne pracovat, podívá se na cenu bytu nebo domu, potom na svůj účet a řekne si, že je to úplně mimo jeho možnosti. A podobně na tom může být i člověk, který už pracuje několik let a třeba až kolem třicítky se rozhodne, že by chtěl jít do vlastního. Najednou zjistí, že nemovitost stojí několik milionů a on má vybudováno prakticky nula. V tu chvíli se vlastní bydlení opravdu může zdát jako něco naprosto nedosažitelného.

Za mě ale určitě nemá smysl přemýšlet stylem, že na něco nedosáhnu nebo že je to pro mě nemožné. Na začátku se totiž velké cíle skoro vždycky zdají jako nesplnitelné. Mnohem důležitější je položit si otázku, proč jsem dnes tam, kde jsem, a co můžu udělat pro to, abych byl za pět nebo deset let někde úplně jinde.

Problém často není jen v cenách nemovitostí

Ano, bydlení je dnes drahé a situace na trhu není jednoduchá. Ale podle mě je až moc jednoduché všechno hodit pouze na ceny bytů, úrokové sazby nebo dobu, ve které žijeme. U spousty lidí totiž problém začal mnohem dříve. Neměli správné návyky ohledně peněz, pravidelně si nic neodkládali, nevytvářeli rezervu ani kapitál a všechno, co vydělali, postupně utratili.

A někdy je za tím ještě jedna věc, kterou dnes vidíme podle mě čím dál častěji. Lidé chtějí žít tak, aby vypadali, že si mohou dovolit všechno. Lepší auto, dražší oblečení, telefon, dovolené, restaurace a věci, které dobře vypadají na Instagramu nebo Facebooku. Samozřejmě na tom není nic špatného, pokud na to člověk skutečně má. Problém nastává ve chvíli, kdy to všechno platíme na úkor své budoucnosti jen proto, abychom zapůsobili na lidi kolem sebe.

Potom přijde třicítka, člověk začne přemýšlet nad rodinou nebo vlastním bydlením a zjistí, že za sebou má několik let práce, ale finančně nemá skoro nic. A právě tehdy může začít vznikat pocit, že vlastní bydlení je nedosažitelné. Jenže ono často nebylo nedosažitelné. Jen jsme několik let dávali přednost jiným věcem.

Pronájem není špatně. Ale měl bych vědět, proč v něm jsem

Samotné bydlení v pronájmu podle mě rozhodně není špatně. I já jsem nějakou dobu bydlel v pronájmu a podle mě je to dokonce dobrá zkušenost. Člověk pozná, co znamená každý měsíc něco zaplatit, postarat se sám o sebe a nést odpovědnost za svoje výdaje. Zároveň jsem ale moc dobře věděl, že takhle do svých třiceti let žít nechci. A bydlení u rodičů už vůbec nebyl můj dlouhodobý cíl.

Někdy slýchám takové to: „Dokud fungují rodiče, budu u nich.“ Každý má samozřejmě jinou životní situaci a někdy může být bydlení s rodiči nebo prarodiči rozumné a dočasně dávat smysl. Smutné mi ale přijde, když zdravý dospělý člověk ani nemá snahu se časem osamostatnit, převzít odpovědnost za svůj život a něco vlastního si vybudovat. Nejde podle mě ani tolik o to, jestli člověk bydlí v nájmu, u rodičů nebo už ve vlastním. Jde o to, jestli má nějaký plán a někam směřuje.

Pronájem může být na určitou dobu skvělá věc. Dává člověku flexibilitu, nemusí se hned uvázat k hypotéce a může si mezitím budovat kapitál. Ale pokud je mým cílem vlastní bydlení, měl bych vědět, že nájem je pro mě nějaká etapa, a podle toho pracovat s penězi. Protože každý měsíc stejně nějaké bydlení platím. Rozdíl je pouze v tom, jestli si vedle toho postupně vytvářím podmínky pro vlastní budoucnost, nebo jen roky plynou a moje finanční situace se vůbec nemění.

Většina lidí si něco odložit dokáže. Otázkou jsou priority

Za mě by si měl každý člověk alespoň jednou opravdu sednout nad svoje cash flow. Kolik vydělám? Kolik mě stojí bydlení? Kolik utratím za jídlo? Kolik za auto, zábavu, cigarety, předplatné a všechny ostatní věci? A hlavně: kolik si každý měsíc dokážu odložit?

Troufnu si říct, že ve většině případů se nějaký prostor najít dá. Neříkám, že každý může odkládat deset nebo dvacet tisíc měsíčně. Někdo začne dvěma tisíci, někdo pěti a někdo patnácti. Důležité je vůbec začít a postupně tu částku navyšovat společně s příjmem. Protože pokud čekám, že budu spořit až z toho, co mi na konci měsíce zůstane, velmi často mi nezůstane nic.

Je to hlavně o prioritách a o tom, co od života opravdu chci. Chci každý měsíc prokouřit několik tisíc na balkoně někoho jiného, nebo trochu ubrat, peníze si pravidelně odkládat a jednou si tu jednu cigaretu dát na svém vlastním balkoně nebo na své zahradě? Každý si samozřejmě může vybrat sám. Jen potom nemůžeme být překvapení, že každá z těch cest vede po několika letech někam úplně jinam.

Jaká je dnes reálně situace?

Vlastní bydlení není levné a nemá cenu si nalhávat opak. Zároveň ale není pravda, že cesta k němu pro běžného člověka automaticky neexistuje. Aktuálně je standardní horní hranice LTV u hypoték 80 %, což zjednodušeně znamená, že člověk zpravidla potřebuje část hodnoty nemovitosti pokrýt z vlastních zdrojů. Pro žadatele mladší 36 let, kteří financují vlastní bydlení, je horní hranice LTV 90 %, takže jejich požadavek na vlastní zdroje může být nižší. Konkrétní schválení hypotéky samozřejmě vždy závisí také na příjmech, závazcích, hodnotě nemovitosti a celkové situaci žadatele.

Existuje ale i možnost, jak se v některých případech dostat k vlastnímu bydlení bez toho, abyste měli celou potřebnou část vlastních zdrojů našetřenou v hotovosti. Do zástavy se totiž nemusí dávat pouze kupovaná nemovitost, ale je možné přidat i další nemovitost, například byt nebo dům rodičů. Pokud je celková hodnota zástav pro banku dostatečná a zároveň splníte ostatní podmínky pro získání hypotéky, může tím odpadnout potřeba skládat klasických 10 nebo 20 % kupní ceny ze svého. Samozřejmě ne každý takovou možnost má a je potřeba si uvědomit, že do celé věci zapojujete majetek někoho dalšího. Pokud by nastal vážný problém se splácením, v zástavě je i tato druhá nemovitost, takže to určitě není něco, co bych bral na lehkou váhu. Na druhou stranu právě takhle mohou některým mladým lidem pomoct například rodiče, aniž by jim museli dát statisíce nebo milion v hotovosti. A druhá nemovitost navíc nemusí být v zástavě po celou dobu hypotéky. Pokud časem hodnota a podmínky hlavní zástavy dostačují a banka s vyvázáním souhlasí, může být například nemovitost rodičů ze zástavy uvolněna.

Právě proto podle mě nedává smysl čekat do chvíle, kdy se rozhodnu, že za tři měsíce chci koupit byt. Příprava na vlastní bydlení může začít několik let dopředu. Vytvořit si rezervu, zbavit se zbytečných drahých dluhů, začít pravidelně odkládat peníze, podle časového horizontu s nimi vhodně pracovat a postupně zvyšovat svůj příjem. Najednou už se nebavíme o tom, že musím někde sehnat několik milionů. Bavíme se o tom, že si krok po kroku vytvářím pozici, ze které můžu jednou vlastní bydlení řešit.

A nečekal bych ani na nějaký dokonalý moment, kdy budou nemovitosti levné a hypotéky zároveň za pár korun. Takový moment nemusí přijít. Ceny nemovitostí a úrokové sazby se navíc navzájem ovlivňují a levnější hypotéka automaticky neznamená dostupnější bydlení. Mnohem větší smysl mi dává soustředit se na věci, které dokážu ovlivnit já: svoje cash flow, rezervu, kapitál, příjem a finanční návyky.

To nejlepší na tom je, že začít můžete i dnes

Možná jste právě teď v situaci, kdy máte na účtu skoro nulu a vlastní byt nebo dům vám připadá jako úplné sci-fi. To ale vůbec neznamená, že na stejném místě budete za pět let.

Právě v tom podle mě spočívá ta pozitivní část. Nemusíte mít dnes milion. Nemusíte mít všechno perfektně nastavené a nemusíte zítra podepisovat hypotéku. Potřebujete začít dělat správné kroky. Když si člověk vytvoří plán, začne pravidelně odkládat peníze, pracovat na svém příjmu a přestane utrácet jen proto, aby před ostatními vypadal bohatěji, může se jeho situace během několika let změnit úplně zásadně.

Nejhorší podle mě není bydlet v nájmu. Nejhorší je strávit v něm deset let, každý měsíc všechno utratit a po těch deseti letech zjistit, že jsem finančně pořád na stejném místě.

Naopak skvělý pocit musí být podívat se jednou kolem sebe a říct si: tohle je moje. Ne proto, že jsem měl štěstí nebo že mi někdo něco dal, ale protože jsem si před několika lety nastavil priority, převzal odpovědnost a postupně si k tomu došel.

Pokud vlastní bydlení řešíte, ale nevíte, jak se k němu ze své současné situace dostat, začněte čísly. Spočítejte si svoje cash flow, zjistěte, kolik dokážete pravidelně odkládat, jaké vlastní zdroje budete potřebovat a jak dlouhou cestu před sebou reálně máte. A pokud si s tím nevíte rady, klidně se mi ozvěte. Můžeme společně projít vaši současnou situaci a podívat se, jaké kroky dávají smysl právě vám.